Czym jest świadectwo energetyczne?

Świadectwo energetyczne jest dokumentem obowiązkowym od 28 kwietnia 2023 roku przy sprzedaży, wynajmie oraz odbiorze każdego budynku. Za jego brak grozi kara grzywny do 5000 zł.

Świadectwo energetyczne to urzędowy dokument opisujący zużycie energii w budynku, wymagany m.in. przy sprzedaży, wynajmie i odbiorze nowej nieruchomości. Zawiera konkretne wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię (EU, EK, EP), udział OZE oraz emisję CO2, a jego brak przy transakcji może skutkować grzywną do 5000 zł.

Świadectwo energetyczne jest ważnym dokumentem, który dostarcza informacji na temat efektywności energetycznej danego budynku. W Polsce i wielu innych krajach posiadanie takiego świadectwa jest obligatoryjne dla określonych typów budynków, co ma na celu promowanie oszczędności energii i zmniejszenie emisji CO2.

Co to jest świadectwo energetyczne?

Świadectwo energetyczne, znane również jako świadectwo charakterystyki energetycznej budynku, to oficjalny dokument, który ocenia i klasyfikuje budynek pod względem jego zużycia energii. Obejmuje zapotrzebowanie na energię potrzebną do ogrzewania, wentylacji, chłodzenia i przygotowania ciepłej wody, a w budynkach niemieszkalnych także do oświetlenia.

Współczesne polskie świadectwa nie opierają się na prostych literowych klasach od A do G. Wynik prezentowany jest przede wszystkim poprzez trzy wskaźniki: EU – energię użytkową, EK – energię końcową oraz EP – nieodnawialną energię pierwotną wyrażoną w kWh/(m²·rok). Na dokumencie pokazuje się także udział odnawialnych źródeł energii w zużyciu energii końcowej i roczną emisję CO2 przypadającą na metr kwadratowy.

Świadectwo energetyczne jest sporządzane na podstawie dokładnej analizy budynku, uwzględniającej jego konstrukcję, izolację, stolarkę okienną i drzwiową, a także zastosowane instalacje grzewcze, wentylacyjne, chłodnicze i przygotowania ciepłej wody. Dokument pomaga ocenić, jak energochłonny jest budynek i jakie mogą być orientacyjne koszty jego eksploatacji.

Każde legalne świadectwo musi zostać wprowadzone do Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków, prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. System nadaje mu unikalny numer, który widnieje na dokumencie i pozwala zweryfikować jego autentyczność.

Świadectwo energetyczne jest co do zasady ważne przez 10 lat. Traci jednak ważność przed tym terminem, jeśli zostaną wykonane prace, które wyraźnie zmieniają charakterystykę energetyczną budynku – na przykład wymiana okien, docieplenie przegród czy wymiana źródła ciepła na inne.

Kto może wystawić świadectwo energetyczne?

Świadectwo energetyczne może być wystawione jedynie przez osoby posiadające ustawowe uprawnienia. Audytor, który sporządza dokument, musi mieć odpowiednie wykształcenie techniczne, ukończone szkolenia z zakresu charakterystyki energetycznej budynków oraz być wpisany do centralnego rejestru osób uprawnionych.

Specjalista zajmujący się sporządzaniem świadectw powinien znać fizykę budowli, zasady obliczania strat ciepła i bilansu energetycznego oraz aktualne normy i przepisy związane z efektywnością energetyczną. Wykorzystuje on specjalistyczne oprogramowanie, które na podstawie danych o budynku oblicza wskaźniki EU, EK i EP, udział OZE oraz emisję CO2.

Audytor energetyczny działa według jednolitych metod obliczeniowych opisanych w przepisach. Dzięki temu świadectwo ma charakter wiarygodnego dokumentu urzędowego, który można przedstawić przy sprzedaży, wynajmie czy odbiorze technicznym budynku.

Przed zleceniem wykonania świadectwa warto sprawdzić, czy wybrana osoba widnieje w oficjalnym wykazie osób uprawnionych. Tylko takie świadectwo zostanie poprawnie wpisane do Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków i będzie posiadało pełną moc prawną.

Kiedy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe?

Aktualne przepisy, obowiązujące od 28 kwietnia 2023 r., wprowadziły szeroki obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej. Dokument jest wymagany w trzech podstawowych sytuacjach: przy sprzedaży, wynajmie oraz przy odbiorze nowo wybudowanego budynku lub jego części.

W praktyce oznacza to, że świadectwo trzeba przekazać nabywcy lub najemcy, gdy budynek, lokal lub jego część jest:

• sprzedawany na podstawie umowy sprzedaży,
• sprzedawany jako spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• wynajmowany na podstawie umowy najmu.

Inwestor wznoszący nowy budynek ma obowiązek dołączyć świadectwo charakterystyki energetycznej do zawiadomienia o zakończeniu budowy albo do wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Bez tego dokumentu proces formalnego dopuszczenia budynku do użytkowania może zostać wstrzymany.

Przepisy przewidują także obowiązek eksponowania świadectwa w widocznym miejscu dla niektórych obiektów publicznych – między innymi budynków administracji, wymiaru sprawiedliwości i budynków usługowych o większej powierzchni, jeśli dokument został już sporządzony.

Istnieje kilka istotnych wyłączeń z obowiązku posiadania świadectwa. Dokument nie jest wymagany między innymi dla:

• budynków użytkowanych wyłącznie na własne potrzeby, które nie są ani sprzedawane, ani wynajmowane,
• domów o powierzchni zabudowy do 70 m² wzniesionych na własne cele mieszkaniowe,
• budynków wpisanych do rejestru zabytków,
• domów letniskowych użytkowanych nie dłużej niż 4 miesiące w roku,
• budynków wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 m².

Kiedy świadectwo energetyczne jest wymagane?

W praktyce większość właścicieli styka się ze świadectwem energetycznym przy transakcjach na rynku nieruchomości. Dokument jest potrzebny, gdy planujesz sprzedaż mieszkania, domu lub lokalu usługowego albo zamierzasz go wynająć. Bez aktualnego świadectwa nie da się w pełni bezpiecznie przeprowadzić takiej transakcji.

Dla kupującego lub najemcy świadectwo jest źródłem informacji o szacunkowych kosztach ogrzewania, chłodzenia i przygotowania ciepłej wody. Na podstawie wskaźników EU, EK, EP i poziomu emisji CO2 łatwiej porównać różne nieruchomości i ocenić, które mieszkanie lub dom będzie generował niższe rachunki za energię.

Dokument staje się też przydatny, gdy właściciel planuje modernizację budynku – na przykład termomodernizację lub wymianę źródła ciepła. Świadectwo pokazuje, jak prezentuje się obiekt przed inwestycją i jakie parametry energetyczne warto poprawić, aby obniżyć zużycie energii i podnieść wartość nieruchomości na rynku.

Kara za brak świadectwa energetycznego

Ustawodawca przewidział sankcje finansowe za brak świadectwa energetycznego w sytuacjach, gdy jest ono wymagane przepisami. Osoba zobowiązana do przekazania dokumentu przy sprzedaży lub wynajmie nieruchomości może zostać ukarana grzywną do 5000 zł.

Istotną rolę odgrywa tu notariusz. Przy sporządzaniu aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości ma on obowiązek sprawdzić, czy świadectwo zostało przekazane nabywcy oraz odnotować ten fakt w treści aktu. Jeśli dokumentu nie ma, notariusz musi pouczyć strony o grożącej karze grzywny, co znajdzie odzwierciedlenie w akcie notarialnym.

Ryzyko dotyczy także wynajmujących. Brak świadectwa energetycznego może stać się przedmiotem kontroli ze strony organów nadzoru budowlanego, a najemcy zostają pozbawieni informacji o szacunkowych kosztach użytkowania nieruchomości. Czy warto narażać się na takie ryzyko, skoro dokument można dziś zamówić szybko, również online?

Jak uzyskać świadectwo energetyczne online?

Dokumenty potrzebne do uzyskania świadectwa

Aby uzyskać świadectwo energetyczne, konieczne jest zebranie dokumentów, które umożliwią dokładną ocenę budynku. Najważniejsze z nich to:

• projekt budowlany – zawiera informacje o konstrukcji, materiałach i rozwiązaniach technicznych zastosowanych w budynku,
• dokumentacja techniczna instalacji – dane o systemach grzewczych, wentylacyjnych, przygotowania ciepłej wody, a w budynkach usługowych także oświetlenia,
• rysunki architektoniczne – rzuty i przekroje z wymiarami oraz powierzchniami pomieszczeń,
• dane o sposobie użytkowania – liczba użytkowników, tryb korzystania z budynku, rodzaj prowadzonej działalności.

Im pełniejsza dokumentacja, tym łatwiej audytorowi przygotować rzetelną analizę energetyczną i obliczyć wskaźniki EU, EK i EP bez konieczności długich wyjaśnień czy późniejszych korekt.

Kroki w procesie uzyskania świadectwa

Proces uzyskiwania świadectwa energetycznego można opisać w kilku etapach. Co ważne, obecnie cały ten proces można przeprowadzić w 100% zdalnie, bez fizycznej wizyty audytora w nieruchomości.

1. Przygotowanie dokumentacji – właściciel lub inwestor kompletuje dostępne dokumenty techniczne i dane o nieruchomości.
2. Przekazanie danych audytorowi – najczęściej odbywa się to poprzez formularz online lub e-mail, bez konieczności osobistego spotkania.
3. Analiza i obliczenia – audytor na podstawie przekazanych informacji wykonuje obliczenia charakterystyki energetycznej, wyznaczając m.in. EU, EK, EP, udział OZE oraz emisję CO2.
4. Sporządzenie świadectwa – dokument trafia do Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków, otrzymuje unikalny numer, a następnie jest przekazywany właścicielowi.

Od 28 kwietnia 2023 r. świadectwo może mieć formę papierową – z numerem z rejestru i własnoręcznym podpisem osoby uprawnionej – lub formę elektroniczną, podpisaną kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym albo podpisem osobistym. Forma elektroniczna jest wygodna szczególnie przy transakcjach na odległość i współpracy z e-notariatem.

Wizja lokalna audytora nie jest już obowiązkowa. Wielu specjalistów wykonuje świadectwa wyłącznie na podstawie danych podanych w formularzu i dokumentacji technicznej, co przyspiesza proces i pozwala uzyskać dokument nawet w ciągu 24–48 godzin.

Świadectwo energetyczne w ogłoszeniach i reklamach

Jeśli dla danego budynku lub lokalu zostało już sporządzone świadectwo energetyczne, jego najważniejsze wskaźniki muszą być uwzględnione w ogłoszeniach dotyczących sprzedaży lub najmu. Obowiązek ten dotyczy zarówno ogłoszeń internetowych, jak i tradycyjnych form reklamy.

W takim ogłoszeniu trzeba podać:

• wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię użytkową (EU),
• wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię końcową (EK),
• wskaźnik rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną (EP),
• udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową,
• jednostkową roczną emisję CO2.

Takie informacje zwiększają przejrzystość rynku nieruchomości. Osoby poszukujące mieszkania lub domu mogą szybko porównać oferty nie tylko pod kątem ceny zakupu, lecz także przyszłych kosztów ogrzewania i eksploatacji.

Ile kosztuje świadectwo energetyczne?

Cena świadectwa energetycznego zależy od typu nieruchomości, jej wielkości oraz stopnia skomplikowania. Na rynku przyjmuje się, że mniejsze i prostsze obiekty – takie jak mieszkania – można opisać szybciej i taniej niż rozbudowane domy czy lokale usługowe o złożonej instalacji.

Dla orientacji można przyjąć, że w standardowej ofercie online koszt świadectwa energetycznego wynosi zwykle od 149 zł do około 359 zł w zależności od rodzaju nieruchomości. Przykładowe poziomy cen rynkowych prezentuje tabela:

Na koszt wpływa przede wszystkim powierzchnia użytkowa, liczba kondygnacji, złożoność instalacji oraz dostępność dokumentacji technicznej. Gdy projekt budowlany, dane o izolacji i instalacjach są kompletne, audytor może szybciej przygotować obliczenia, co zwykle oznacza niższą cenę końcową.

Ceny mogą oczywiście różnić się w zależności od regionu i wybranego wykonawcy, ale w porównaniu z ryzykiem kary do 5000 zł zakup świadectwa energetycznego pozostaje wydatkiem stosunkowo niewielkim, a przy tym koniecznym przy większości transakcji na rynku nieruchomości.